Il y a quelques semaines, votre blog immobilier vous présentait 6 métiers à connaître lorsque l'on veut acheter dans le neuf. Toutefois, une autre profession peut jouer un rôle clé dans la réussite de votre projet immobilier : c'est le marchand de biens. Si ce métier fait rêver de nombreux étudiants, il souffre d'une image plus mitigée auprès du grand public. Pour vous aider à mieux cerner le rôle d’un marchand de biens, voici 5 informations importantes à connaître sur cette profession.
Les marchands de biens réalisent des opérations dans l'immobilier neuf
La loi définit précisément l'activité de marchand de biens. Cette profession consiste à acheter de façon habituelle et pour son compte des biens immobiliers en vue de les revendre, dans un délai maximum de 5 ans.
Les opérations d'un marchand de biens peuvent donc concerner :
un immeuble ou un appartement achevé depuis moins de 5 ans, qui n'a encore jamais été occupé ;
des terrains, afin de les revendre en l'état, de les aménager, ou d'y réaliser un programme immobilier ;
des parts d'une Société Civile Immobilière (SCI) gérant des biens de moins de 5 ans.
Un autre pan essentiel de l'activité de nombreux marchands de biens, c'est l'achat de logements dégradés, afin de les réhabiliter en profondeur et de les revendre en réalisant une plus-value. Dans ce cas, la transformation est parfois telle qu'on parle de biens rendus à l'état neuf. Les services fiscaux donnent une définition très rigoureuse d'un immeuble rendu à l'état neuf. Celle-ci tient compte de tous les travaux substantiels réalisés sur les fondations, la charpente, les façades, les murs porteurs, la dalle, le second œuvre, etc. Mais si ces conditions sont remplies, le bien rendu à l'état neuf bénéficie de la même fiscalité avantageuse qu'un logement récemment construit !
Un marchand de biens revend au prix du marché, voire en dessous
Le nerf de la guerre dans cette profession, c'est de dénicher des biens possédant un potentiel inexploité. Les bons marchands de biens réalisent alors les travaux ou les transformations nécessaires, avant de revendre et de faire une plus-value.
Or, les règles prudentielles des banques ont beaucoup évolué, à la suite des pertes spectaculaires de certains marchands qui avaient trop spéculé. Désormais, les banques exigent un apport d'au moins 20 %, assorti de solides garanties, pour suivre un marchand sur une opération : hypothèque "déplacée" sur un autre bien, personnel ou en location, caution solidaire, etc.
Il faut savoir que la plupart des opérations sont financées grâce à des prêts bancaires à court terme, inférieurs à 2 ans, qu'on appelle in fine. En clair, entre le moment de l'achat et celui de la revente, le marchand de biens ne rembourse à sa banque que les intérêts du prêt. En contrepartie, il doit être certain de disposer du capital à l'échéance, sous peine de lourdes pénalités.
Autrement dit, un marchand de biens a intérêt à "déboucler" ses opérations le plus rapidement possible, en affichant ses biens au prix du marché, voire à un prix inférieur, si l'échéance du prêt est proche.
Voilà, vous avez désormais toutes les cartes en main pour réaliser la bonne opération !
Les marchands s'intéressent à des biens très différents
Il existe presque autant de façons de pratiquer le métier que de marchands de biens. Tous ont leur spécialité, en fonction du marché immobilier local.
Ceux qu'on appelle aussi promoteurs-rénovateurs rachètent des bâtiments réputés compliqués à vendre. Pour diminuer encore le prix, ils utilisent des techniques éprouvées : repérer les vendeurs qui ont un besoin d'argent urgent, se positionner très vite, et même parfois renoncer aux clauses suspensives. Puis ils rénovent ou transforment en profondeur les biens ainsi achetés pour les faire coller à la demande du marché, avant de les revendre avec une plus-value justifiée. Pour répondre à la demande locale, un marchand de biens peut par exemple découper une propriété vétuste ou trop grande en plusieurs lots de logements rénovés, ou transformer une surface industrielle ou commerciale en un loft tendance.
D'autres marchands de biens s'intéressent plutôt à des terrains à bâtir, des parkings, des garages, des parts de Sociétés Civiles Immobilières, etc. S'adresser au bon professionnel en fonction de la nature de votre projet peut vous faire gagner beaucoup de temps et d'argent !
Il n'existe ni formation officielle, ni diplôme de marchand de biens
Aussi surprenant que cela puisse paraître au regard des enjeux, le métier de marchand de biens n'est pas règlementé. Sur le papier, n'importe qui peut devenir marchand de biens, quasiment du jour au lendemain.
Il suffit de posséder un capital raisonnable, et de respecter quelques formalités assez classiques, comme tout commerçant. Les marchands de biens doivent par exemple être inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et déposer une comptabilité annuelle. Selon le type de bien revendu, ils peuvent être soumis à la TVA. Les marchands de biens sérieux sont installés en société. Fuyez ceux qui exercent en auto-entreprise ! Cette structure n'est pas du tout adaptée à la profession.
Mais pour percer, ce métier suppose une formation poussée dans de nombreux domaines : droit immobilier, urbanisme, BTP, fiscalité, etc. Il faut aussi parfaitement connaître le marché immobilier local, et s'entourer d'un réseau serré d'interlocuteurs fiables : agents immobiliers, architectes, maîtres d'œuvre, artisans, banquiers, experts-comptables, avocats, notaires, etc.
De plus, un marchand de biens fiable souscrit au minimum une assurance responsabilité civile professionnelle. Si vous vous adressez à un marchand de biens qui se livre à des opérations de construction-rénovation, vérifiez qu'il est bien couvert par une assurance dommages-ouvrage, ainsi qu'une assurance garantie décennale. Une telle couverture est essentielle, en raison notamment de l'article 1792 du Code civil. Ce texte prévoit qu'un marchand de biens est responsable pendant 10 ans de tout vice caché, même résultant d'un vice du sol, qui compromettrait la solidité d'un immeuble qu'il a contribué à réhabiliter.
Avant d'acquérir un bien auprès d'un marchand, ou d'éconduire un autre acheteur, assurez-vous du professionnalisme de votre interlocuteur. Surtout s'il vous promet la lune.
L'activité d'achat/revente de biens immobiliers est risquée
Le modèle économique d'un marchand de biens est très différent de celui d'un agent immobilier. Un agent immobilier reçoit un mandat du propriétaire d'un bien pour le revendre. En cas de succès, il est rémunéré sous la forme d'une commission, déterminée en fonction du prix de vente.
Un marchand de biens rachète quant à lui des logements, des terrains ou des bâtiments à vocation professionnelle en propre. Son entreprise en devient propriétaire le temps d'éventuelles transformations, avant de les revendre en réalisant une plus-value.
C'est cette marge bénéficiaire sur l'opération qui constitue sa rémunération… Mais pour qu’il soit rémunéré, il faut que tout se passe comme prévu. Une mauvaise surprise au moment des travaux de rénovation, ou un retournement brutal du marché, et la marge du marchand de biens disparaît. Bien sûr, les marchands de biens aguerris anticipent au maximum ces aléas, et font des provisions comptables en conséquence.
Au moment de faire affaire avec un marchand de biens, ne perdez pas de vue que le prix se justifie aussi par cette prise de risque calculée, mais bien réelle !
F.A.S.
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